2021年房地产住宅市场回顾与2022年展望
澎湃新闻4月13日，植信投资研究院召开网上新闻发布会，发布《冬天来了，春天来了吗？-2021年房地产市场回顾与2022年展望》研究报告，植信投资首席经济学家、研究院院长连平和房地产研究团队解读。
报告指出，2021年对中国房地产市场来说是困难的一年，全年房地产投资增速创多年新低。展望2022年，预计房地产市场可能先抑后稳，房地产投资增速可能先负后正，波动略有下降。
报告显示，与2021年房地产投资上涨后的抑制相反，2022年房地产投资将在早期继续低迷。然而，在房地产市场监管政策的支持和自身需求复苏的影响下，预计下半年房地产市场的繁荣将逐步稳定和复苏，房屋新建或第三季度触底反弹，全年房地产投资增速略有放缓至3.5%。
植信投资研究院认为，2022年，房地产政策明确了稳定地价、稳定房价、稳定预期的目标，突出了根据城市实施政策。在稳定增长政策的背景下，主要基调是温暖的。为了稳定房地产市场的预期，短期内不具备扩大房地产税试点改革的条件。为了更好地满足购房者合理的住房需求，住房金融将进一步复苏，住房贷款利率将略有下降，个人抵押贷款增长预计将回升；公积金和首付比例可能进一步放松，以释放合理的购房需求。地方政府还将积极努力实施稳定房地产市场的措施。有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，包括郑州、秦皇岛、哈尔滨、福州等40个城市将放松或取消限购、限售等政策，支持房地产市场的良性循环和健康发展。
在销售方面，房地产市场的销售可能会先抑制，然后稳定下来。2022年初，房地产市场的繁荣仍在下降，主要是由于2021年地方政府监管政策紧张、短期房价预期看跌等因素。到第三季度，它可能会逐渐稳定下来。虽然与传统的金九银十市场相比，质量可能明显不足，但第四季度的销售环境可能会明显回升。
同时，受供求关系带来的销售波动影响，年度房价上涨可能在大部分时间内面临下行趋势。今年上半年，房价整体表现疲软，趋势将继续分化。只有一些一线和重点二线城市的房价可能会保持强劲。三、四线城市的商品房去化压力较大，房地产市场相对荒凉。结合过去类似周期的房价表现，预计本轮房价的拐点约为2022年第三季度下半年，库存较低的大城市房价面临一定的上行压力。
报告称，房地产开发商的债务风险仍值得关注。房地产行业的主要风险集中在房地产开发企业，主要包括三大风险：一是经营风险；二是流动性风险；三是债务风险。
植信投资研究院指出，2022年，房地产企业将在第一季度和第三季度迎来偿债高峰。第一季度，第三季度重点房地产企业信用债累计到期约1835亿元，2072亿元。
在土地市场方面，报告指出，2022年土地市场可能仍面临寒冷局面，土地购买费可能连续两年负增长。目前，房地产企业的偿债压力不小，现金流持续紧张，销售端溢价空间小。特别是，私营房地产企业很难有机会参与土地拍卖市场。土地市场情绪的改善仍需要很长时间。地方土地拍卖规则可能会放松，有利于增加土地供应，激活土地市场活力。除了一线城市的土地市场保持一定的热度外，一些重点二线城市的土地市场也有望逐步复苏。全国土地市场的差异将进一步反映。三、四线城市的土地市场可能保持相对荒凉的局面。
植信投资研究院认为，目前国内房地产市场正处于下行触底阶段，房地产投资增长放缓不利于宏观经济的稳定增长，也影响了地方政府的土地财政收入。2022年初，金融委员会会议提出，房地产企业应及时研究和提出有效的风险防范和解决方案。2022年房地产市场能否实现良性循环和健康发展的关键是房地产企业的流动性风险和债务违约风险能否得到有效缓解。
针对当前房地产市场存在的问题和风险，植信投资研究院建议，稳定政策可以按照改善购房者预期——释放合理的购房需求——增加房地产企业的财政支持——增加有效的土地供应的方向和路径，在坚持不炒房的基础上
对此，植信投资研究院提出四类共十五条建议：
一是根据城市实施政策，改善住房需求，扭转悲观预期。建议提供稳定的信贷支持，增加公积金贷款金额，满足首次购房家庭贷款需求；增加供给侧结构支持，降低部分二线城市和三、四线城市库存压力最低首付比例；对一、重点二线城市非法购房保持高压监管政策；大力发展住房租赁市场，增加经济适用房金融支持；纠正房地产业在国民经济中的地位，对房地产企业进行公平评价。
二是创造宽松的金融环境，缓解房地产企业的现金流和债务压力，稳步解决债务风险。建议商业银行加快抵押贷款、开发贷款审批和发放，满足房地产企业的合理资本需求；开发贷款实施有针对性的宽松调整，安全有序增加并购贷款；严禁商业银行和金融机构停止贷款，提取贷款；增加对合格房地产企业的直接财政支持；放松预售资金监管标准；加强房地产建设下半年的财政支持。
第三类是振兴土地市场，放松土地拍卖规则，增加土地供应。建议振兴存量建设用地，促进存量商业用地向住宅用地转移；各城市适当调整现行土地拍卖规则中的严格规定，降低拍卖门槛；将土地价格限制的重点放在拍卖挂价格管理上。
第四类，综合考虑，积极构建房地产市场风险监测体系。建议建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系。
