北京房地产细分市场的商业地产行业季度会议，按时召开了。会议地点预计选择位于环球贸易中心E座，多功能会议厅。到场等嘉宾名单提前公布：世桦嘉润CCRA执行董事总经理李芳月，世桦嘉润CCRA总裁王刚，远行地产北京区域总经理，中原地产工商铺部总经理蔡慧健，高力国际华北区领导，贝壳研究院李文杰，戴德梁行代理机构，世邦魏理仕，仲量联行物业管理有限公司副总经理，北京亦庄经济开发区管委会专员，北京市丰台区招商引资服务机构，以及北京首佳房地产评估公司代表，上市企业法拍房线上APP平台发起人等，参加本次行业交流会议。
本文新闻资讯栏目来自写字楼分类网北京站点，您可以同步手机端自适应页面观看阅读。
主持人简短发言后，邀请五大行的分析师，发表演讲：北京商业地产第二季度的成交量走势。
主持人首先提出问题：北京在今年度过了一个相对比较平稳的1-3月份的第一季度，在疫情方面，4-6月份，骤然升级多个区域的封控管控措施，多个行政区划居民，从业者，实时居家办公管理。请您分析一下，在这种情况下，北京第二季度写字楼租赁交易市场，是否有很大影响？
第一太平戴维斯物业管理公司答：主要有以下几点统计数据及市场分析：
1，需求萎靡，退租潮现，互联网科技头部企业开始批量退租，受此影响望京、酒仙桥商圈空置率涨幅超过2%，中关村单季度空置率环比升高5.1%，创近10年商圈最高上涨幅度。上半年净吸纳量回落。兆维工业园、恒通商务园、电子城研发园、IT产业园、研发园、大望京金辉大厦、绿地中心等项目，客户寥寥无几，签约乏力。
2，供给节奏放缓，疫情影响施工进度，整体供给逐年缩减，上半年入市项目体量不足20万， 同比去年减少近50%。需求萎靡，退租潮现，互联网科技头部企业开始批量退租。动能转换，金融行业、国企背景再度占据成交榜单，市场成交面积和数量均大幅缩减。
3，动能转换，金融行业、国企背景再度占据成交榜单，市场成交面积和数量均大幅缩减。国企央企持有的优质房源，无论从硬件配置，还是地理位置如地铁等线路，还是政策扶持如租金减免方面，都有巨大的优势。
展望未来一段时间，供给节奏会放缓，下半年将集中放量。
2022年上半年，两个新入市项目：位于三元桥亮马河商圈的霄云路33号，和丽泽商务区的鼎兴大厦，相继建成，竣工交付，为北京甲级写字楼市场分别带来约建筑面积6.5万和8.8平方米的写字楼可租赁面积。乙级写字楼市场，金融街的金狮金融中心，即将入市，为北京乙级写字楼市场带来约4.2万平方米的新供应量。受北京疫情的影响，部分计划于今年第二季度交付入市的新项目已经推迟了入市，亚奥商圈的北辰中心、酒仙桥片区的恒通商务中心C3C4项目（之所ICC）等，预计将于今年下半年集中入市。
综合1-6月份，整体办公房的需求，十分萎靡，4-6月份，大量科技企业批量退租，净吸纳量自疫情以来单季最差行情。
由于互联网头部企业及受“双减”持续影响的在线教育等行业大面积退租和面积整合，需求端同时受到了这种政策面影响，新租交易面积和数量都骤降。
全市甲乙级写字楼市场的净吸纳量方面，上半年的环比继续下降，非甲级，非5A的乙级写字楼市场净吸纳量减少，为-1.1万平方米。
其中，甲级写字楼市场上半年的客户承租净吸纳量，达到约6.8万平方米，半年同比减少85%。
从季度看，北京第二季度超甲级（5A写字楼）净吸纳量首次转负为-2.8万平方米，北京写字楼市场迎来疫情三年以来最为惨淡的行情。
五大行的总结发言，持续了40分钟以上。最后，进行了北京写字楼市场概览。
在客户需求的来源方面，根据世桦嘉润CCRA以及贝壳研究院的数据显示，科技公司与金融类行业，依然是北京写字楼市场需求的最主要客户来源，二者在全市新增租赁成交面积中的占比，合计达到62%。
其中，科技行业成交面积占比虽与往期数据相比有所下降，但其仍居于首位，占比37%。因行业固有的韧性，金融行业成交面积占比仍然出现了非常明显的增长，第二季度的金融业成交面积占比33%，上半年成交面积占比25%。专业服务行业公司，也达成了备受市场瞩目的大面积租赁成交，上半年成交面积占比10%。
此外，制造业、生物医药、文化传媒及能源化工等行业的头部大型企业，仍然有一定的扩张势头。
会议进行到第二个演讲环节，邀请北京商业地产白皮书作者，北京写字楼分类网平台主编，微信小程序端开发者，线上推广平台，安居客、58同城商业端口趋势分析员进行10分钟的流量演示。
约4点20分钟，会议进程过半，大家进行茶歇沟通交流，10分钟后，北京市第二季度商业地产总结大会，继续召开。
下面是北京第二CBD商圈，望京片区，从事商业地产10年招商代理经验的保利国际广场负责人的演讲主体内容：
关于商圈热度
就商圈而言，中央商务区的CBD、国贸，在上半年成交了中信出版社、拜耳医药、中信建投等。其租赁成交面积占到了北京全市总成交量的近24%。
得益于多家金融头部企业的青睐，亚奥商圈于上半年成交表现依然亮眼，新租赁成交面积占比仅次于中央商务区，占比20%。
在租户普遍关注成本控制的背景下，项目具有明显性价比优势的望京、酒仙桥商圈和丽泽商务区在上半年的新增成交面积在全市各商圈中并列排名第三位，分别占比9%。
空置率方面：望京商圈甲乙级写字楼市场现大面积退租，如绿地中心，望京SOHO，进一步推高空置率，金融街、CBD受影响较小，连贯性大面积空置较少。燕莎商圈的亮马河大厦，因为近几年的产权转移，造成了部分大面积空置。
在空置率方面，专业人士徐荣卿先生认为，受疫情和部分行业企业租赁策略调整的影响，全市甲级写字楼市场的空置率半年环比提高0.6个百分点至15.7%。乙级写字楼市场的空置率半年环比上涨0.1个百分点至12.4%。东三环长虹桥的通广大厦，租金在5.5-6元，前不久，陆续释放整层、半层，退租情况明显。
就甲级写字楼市场各商圈而言，东二环和金融街商圈内多个甲级写字楼项目迎来新租户入驻，使得两个商圈甲级写字楼市场平均空置率分别环比降低2.9和1.9个百分点。中央商务区紧随其后，空置率半年环比降低1.7个百分点。如CBD中央电视台附近的众秀大厦，近期的消化速度较快。
在海淀区，互联网科技类企业持续退租，缩减租赁面积。科技企业高度聚集的中关村商圈，空置率涨幅最为明显，上半年上涨4.1个百分点至13.4%。如融科资讯中心、欧美汇大厦等。在东三环的亮马河、东城区的长安街、北部的亚奥、望京、酒仙桥等商圈，部分企业在降本增效的背景下缩租或退租，也令区位空置率持续升高。
大会进入核心议程。世邦魏理仕、仲量联行代理机构，陆续发言
五大行分析，北京甲级写字楼市场各商圈空置率，第二季度的租金普降，在望京酒仙桥商圈，租金下降了2.2%
中原地产工商铺部写字楼一部总监也分析认为，由于各商圈空置面积普遍增加，面对激烈的市场竞争，一些空置率较高的项目，不断下调租金以吸引或挽留租户。受此影响，北京甲级写字楼市场的平均租金本季度半年环比下调0.5%至平均价格人民币348.5元每平方米每月。乙级写字楼市场的平均租金价格人民币211.0元每平方米每月，半年环比下调0.7%。在全市甲级写字楼市场各商圈中，望京、酒仙桥商圈的租金环比降幅居首，达到约2.2%。
望京酒仙桥2022年6月，零秒空间的空置面积销控表格参考：
【零秒空间】京东方旗下服务式办公品牌。在出租面积： 国贸【IFC项目】，1人间-340平米。【恒通商务园】160平米，233平米，414平米，458平米，515平米，576平米，657平米，721平米，2315平米。【酒仙桥社区】128平米，130平米，141平米。【星城国际】3人间，8人间，157平米。【诚盈中心】98平米 ，143平米，439平米。【恒通国际创新园】152平米，611平米 。代理佣金
写字楼分类网，最后为大家总结：北京甲级写字楼办公楼，各商圈平均租金分析，及2022年北京写字楼市场下半年展望
根据各项数据，得出的市场结论，我们预计2022年下半年将有近50万平方米的新项目入市，如果当前市场行情继续持续，将进一步加剧供求失衡，甚至出现短期悲观态势。
这一局面是否会有所缓解呢？受疫情影响，需求放缓，甲级写字楼市场空置率或将继续抬升。但是，如果疫情控制得力，经济的根基拉动毕竟也十分庞大。转折来临的时间点，究竟在何时。
在北京写字楼市场租金将有更多议价空间的市场背景下，需求强劲的金融类、生物医药类及高精尖产业客户的选址需求，或将带来更多租赁的成交。2022年初北京政府工作报告着重强调了高精尖产业的重要性，包括新一代信息技术、生物医药、环保新能源等。未来，这些行业的发展机遇或将为北京写字楼市场注入新的动能并释放更多的租赁需求。
北京甲级写字楼市场空置率，将提升至16.2%左右。空置率的提高对平均租金水平也将造成下行压力。专家认为，得益于中央商务区及丽泽商务区等未来预期租金涨幅，平均租金并不会出现明显的波动。
专家认为，就现有空置率而言，目前北京写字楼市场仍偏向于租户市场，租户可选择的项目及租金水平均有较多的选择性和谈判空间。因此，专家建议，有搬迁整合、扩租或续租需求的租户，应积极把握租金下调的窗口期，以理想的价格锁定心仪项目和长期租约，实现成本节省和企业形象的升级。
2022北京热点商务楼宇展示交流会推荐的优质入手大厦：
14000m企业独栋办公北京经开·壹广场 现房招商 招商热线蒋 辉 139 0125 6613
互动聊天 项目展示 联系项目 签到
项目名称 招商热线
首创·新大都 刘明18513315296
首汇健康科技园 汤莉莉 137 0106 5383
北京经开·壹广场 蒋辉13901256613
信德京汇中心 邓彩虹 010-88999991
信德京汇中心 邓彩虹 17326936112
丽泽平安金融中心 白靖雯 131 4129 9256
丽泽平安金融中心 马倩倩 182 1050 0294
丰科中心 郭炜晨 156 5072 5982
丰科中心 王茜136 8132 8160
平安国际金融中心 毕雪云 185 1336 1317
新光大中心5A座写字楼 褚飞 158 1071 6165
达美中心 销售010-56888888
达美中心 租赁010-56888899
世纪财富中心 诸伯言 188 0112 1659
中国电子大厦 张丽洁 136 1122 7883
平安大厦 苏聪斌 138 1131 4185
郎园Station 牟慧18383059988
郎园Vintage 冀巧林 139 1151 4657
北辰时代大厦 租赁010-64993966